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[房产知识] 遇到一房二卖房子归谁 购房者如何避免?

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发表于 2017-11-12 16:34:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
       一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。那么在二手房交易中,如果购房者遇到一房二卖的情况后,房子到底归谁呢?
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       一、一方办理过户,另一方没有过户
       根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。也就是说,不管是哪一方先签 订的购房合同,只要一方已经办理了过户,房子便归其所有。
       二、双方均未办理过户未交房
       按照规定,当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以,如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续,且房屋也未交付,房屋所有权便归已办理预告登记的一方所有。
       三、双方均未办理过户及预告登记手续
       根据规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。所以,如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续,那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。
       四、双方均未办理过户及预告登记手续且未交房
       如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续,而且房屋也还没有交付,那么房子便归先支付了房屋价款的人所有。
       在很多一房二卖的纠纷中,很多卖方都属于违约者。有的购房者法律知识欠缺,维权意识不强,一旦遇到卖房人毁约,则自认倒霉,默不作声;即便购房者通过法律途径进行维权也会面临诉讼周期长、成本高、风险大的情况。因此最好的方式便是在购房之处,就将“一房二卖”的情况降低到最小。                 
       那么购房者该如何做呢?

       一、尽快完成过户
       即使卖方同时与多方签订合同,众多买方中只能有一人获得该房屋的使用功能,而在房屋分配的过程中,已经办理房屋所有权转移登记的优先拥有房子。因此购房者在签订合同之后应要求卖方尽快办理过户手续。
       二、提高定金比例
       提高定金比例其实是一件利弊共存的事情,好处是加大卖方违约的成本;缺点是在于一旦发生什么风险,损失不小。需要提醒购房者即使提高定金比例,也不能超过成交价的20%,以免超出部分不受法律保护。
       三、 及时办理网签
       网签代表着该房屋在互联网系统上已经留下交易记录,网签之后,如果卖方想毁约卖给第三方,必须先注销之前的网签记录,而网签的注销需要买卖双方同时到场,因此可以有效的帮助购房者了解卖方的心思。
       四、 提前完成预告登记
       如果买方申请并完成了预告登记,卖方即使把房屋一房二卖,其他的买方也得不到房子,合同是无效的。如果情节严重的话,其他的买方还会以“恶意串通损害第三人利益”为由,失去房屋购买资格。
       房屋买卖合同一旦签订,便具备了法律效力,任何一方都要遵守合同约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况,买方不能因为诉讼时间长、风险大就放弃自己的权利,而是应该通过法律途径,要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。

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