[法官说法]农村私有房屋买卖纠纷化解“路在何方”
近年来，随着城市化进程的快速推进，靠近城区的村居均面临大面积拆迁，因拆迁产生的农村私有房屋买卖合同纠纷以及与该纠纷相关的分家析产、继承等纠纷明显增加，因利益纠葛化解难度极大，该类纠纷引起的涉诉上访案件占法院上访案件的比重逐年增多，成为一个亟待解决的难题。2003年7月11日，张某与原告李某签订了房屋买卖协议，李某将其五间房屋以5.5万元的价格卖给张某，张某于该房屋办理完过户手续后付清全部房款。次日，张某向被告某国土资源局提交了申请书、房屋买卖合同、原告李某的户籍证明、登记在李某名下的集体土地使用证等，作为申请变更登记的材料依据。被告于2003年7月19日将该土地使用权变更登记在第三人张某名下。
经法院查明，张某系城镇居民，户口不在该村，其并非该集体组织成员。
2010年，张某购买的房屋进行了整体拆迁，张某与拆迁方达成协议拆除该房屋。原告李某认为被告国土资源局的行为侵犯了其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。
原告李某诉称，原告在本村依法取得宅基地使用权。土地管理局向原告颁发了集体土地建设用地使用证。后原告李某发现，被告国土资源局于2003年7月19日在未通知原告的情形下，将上述土地使用权变更登记在张某名下。原告认为，被告擅自变更原告名下的土地使用权，违反了土地管理法的规定，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法撤销被告作出的变更土地使用权的行政行为。
被告国土资源局辩称，被告为申请人进行土地证变更登记时，依法只进行形式审查。只要申请人提交相关合法证明，被告就必须为其办理土地过户。被告在本案中没有任何过错，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
张某述称，原告与其当初签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且双方均已履行完毕。只是因为现在房屋牵扯到拆迁改造，巨大的拆迁利益驱使原告李某见利忘义，请求法院依法维持被告作出的变更登记行为。
山东省日照市东港区人民法院认为,张某并非该集体经济组织成员，按照法律规定不能取得该村宅基地的土地使用权。被告国土资源局在办理该变更登记申请过程中，只需要简单的形式审查（如张某的户籍）便能发现此问题。对经过审查应当发现或得知的问题而没有发现或得知，故其为张某办理变更登记的行为不当，依法应予撤销，遂判决确认被告批准将原告房屋土地使用权登记由李某变更登记为张某的行为违法。
■法官说法
买受人利益难以得到保障
农村私有房屋买卖必然涉及宅基地买卖，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”目前，农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
其次，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得法律对所有权人的保护。同时，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
最后，对农村房屋买卖合同一旦认定无效，要充分考虑房屋的增值部分，并适当倾向于买受人，维护买受人的权益。司法实践中，可以按照“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方给予买受人一定比例的经济补偿，即通过鉴定等方式确认房屋本身价格和宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，由出卖方按照比例承担主要过错责任。
■法官建议
多方施治慎重处理
农村私有房屋买卖合同认定无效的后果为退还房屋，这极大地影响买受人的居住状态，极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷，法官建议：
综合衡平各方利益。农村房屋买卖不仅仅是一个法律问题，更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题，在目前的体制下，很难找到彻底有效的办法来解决，预后效果较差。在处理该类纠纷时，要充分考虑历史因素，对房屋买卖行为如过错程度等进行全面考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况，审慎处理，使双方当事人合法利益得到应有保护。
加大诉讼调解力度。坚持“调解优先，调判结合”的原则，针对拆迁村居实际情况进行调研，了解不同村居的特殊情况，制订不同的调解方案，按照平等、自愿、公平、诚实信用原则，综合平衡双方的利益，缩小矛盾分歧，妥善解决双方纷争。
统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件特殊性，如买卖房屋时的过错程度、现有房屋居住现状等，谨慎处理。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使双方当事人合法利益得到应有保障。
加大法制宣传力度。加强与乡镇（街道）党委政府、司法所合作，加大对村委会、司法所关于农村房屋买卖纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户，广泛宣传合同法、土地管理法及有关行政法规、政策文件，增强广大城乡居民法律意识，使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果，从根源上减少此类交易行为的发生。
来源：中国法院网 胡科刚
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