以房抵债，如何走出利益纷争泥淖
http://rmfyb.chinacourt.org/paper/images/2014-09/28/03/res02_attpic_brief.jpg近年来，随着民间金融业的衍生发展以及房产限购政策的出台，“以房抵债”现象层出不穷，随之产生的矛盾纠纷也愈演愈烈。近日，记者在福建省厦门市中级人民法院采访时发现，该院近三年来受理了大量的涉及民间借贷等债务危机引发的“以房抵债”这一新类型的民事诉讼。这些新的案件既须注重债权人债权获得清偿的权利，又须维护债务人的正当利益，同时还须维护市场交易善意第三人的合法利益。这些问题不仅给法院办案带来了新难题，也带来了新的警示与思考。
只有房屋买卖合同 没有抵债法律要件
2013年10月，洪某与王某签订《存量房买卖合同》，合同约定：洪某将坐落于厦门岛内的一处房产出售给王某，成交价为160万元整；双方自合同签订之日起90日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；双方还约定，自违约行为发生之日起超过七天，守约方即向违约方发出函件促其履约，发出即日起超过七天仍未回复并履约的，守约方可解除合同。
同日，双方还签订了一份《存量房自行交易承诺书》，约定洪某将上述房产过户到王某名下。之后，因王某未付房款，洪某便发出律师函，要求其于7日内按合同办理相关手续，但王某无动于衷，洪某只好向法院起诉，请求解除双方签订的合同。
在法庭上，王某提出抗辩称，洪某曾向其外甥徐某借款400万元，讼争房产是作为抵销债务的，他们的买卖关系实质是以房抵债，并非真实的房屋买卖合同关系，所以不应当再付款给洪某。洪某则认为，洪某与王某间系房屋买卖合同纠纷，王某所主张的400万元的债权与本案的房屋买卖关系的时间、地点、法律关系等均不同，王某“以房抵债”的抗辩理由不能成立。
厦门中院审理后认为，因王某未按合同约定支付购房款，洪某主张解除双方签订的《存量房买卖合同》应予支持，据此判决解除双方签订的合同。
■法官说法
抵债须在相同当事人之间发生
厦门中院民五庭法官、本案承办人胡林蓉解释说，本案的焦点问题在于王某行使抵销权的构成要件是否成立。根据合同法第九十九条的规定，法定抵销权的适用需满足以下要件事实：1.当事人双方互负债务，互享债权。抵销的目的在于使双方的债权在对等额内予以消灭，故双方债权的存在是法定抵销权适用的必要前提，任何一方当事人只有债务而无债权或者只有债权而无债务，均不发生抵销的问题。2.债权已经到期。抵销具有相互清偿债务的功能，所以双方所负的债务必须均已到清偿期。未届清偿期的债务，除非权利人一方自愿放弃期待利益且不会造成对方当事人损害，否则不得适用法定抵销。3.互负债务标的物的种类相同。理论和实务中都要求当事人双方互负债务标的物的种类、品质相同，故法定抵销通常在金钱债务以及其他种类物债务中适用较多。4.抵销权行使的主体尽通知的义务。通知到达对方当事人是行使抵销权程序要件事实。
此案王某和其外甥徐某与洪某建立房屋买卖合同及民间借贷合同两个不同性质的法律关系，属于两个不同法律关系的民事主体，而债的抵销必须是在相同的当事人之间才可能发生的民事行为。王某未依约履行房屋买卖合同而形成对洪某的债务，并没有产生对洪某的债权。徐某享有对洪某的金钱债权，并没有发生转让给王某。特别是民间借贷的金钱债务与房产买卖产生的债务的种类内容根本不同，不符合抵销的债务内容的要件事实。王某也没有提供证据证明主张抵销的通知已送达洪某。也即，本案均不符合债务抵销的所有法定要件事实，故王某“以房抵债”的主张不符合法律规定，法院不予支持。
依据授权卖房偿债 房东反悔不予支持
鞠芳在厦门市思明区有一套房产，2013年10月，鞠芳及其丈夫承斌向徐越出具了一份经公证的《委托书》，委托徐越办理鞠芳所属房产代为清偿银行贷款、贷款结清、抵押登记注销及以房产作为抵押物向银行等金融机构申请借（贷）款、出售房产，徐越有权选择买受人，与买受人商定房产交易价格，并代签房产买卖合同、代收售房款项及代付相关税费。
今年2月，鞠芳和丈夫承斌实际控制的华懋集团与厦门华夏银行签订一份《最高额融资合同》，向厦门华夏银行申请最高融资额度6300万元，并以鞠芳名下的房产为华懋集团提供抵押担保。2014年3月，徐越实际控股的四海公司与厦门华夏银行签订了一份《质押合同》，约定为保障该银行对承斌实际控股的华懋集团1600万元债权，四海公司将一份1200万元的银行存单质押给银行作为担保，《质押合同》载明：本质押合同生效后，银行同意让前述抵押房产“办理产权转让手续，将产权转让给徐越母亲”。
之后徐越代理鞠芳、承斌与其母亲签订《存量房买卖合同》，约定前述房产作价720万元卖给其母亲，并将房产过户登记。四海公司亦代华懋集团偿还了所欠厦门华夏银行1600万元债务。事后鞠芳以徐越作为代理人与买受人恶意串通损害其利益为由，起诉请求确认讼争房屋买卖合同无效。
厦门中院审理认为，鞠芳以徐越恶意串通损害其利益为由，起诉请求确认讼争房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，不予支持。
■法官说法
合法的售房偿债行为受法律保护
胡林蓉在接受采访时评析，本案属于现实生活中典型的“以房抵债”情形。表面上看，双方未订立书面的抵销合同，但相关的证据已证实讼争房产房款用于抵偿徐越代为清偿银行贷款的债务。鞠芳夫妻出具给徐越的公证《委托书》，包含还清贷款及出售案涉房屋的授权内容。
经过公证的授权委托书将产生的法律后果，鞠芳夫妻应当十分清楚。徐越根据公证的委托书，签订了讼争房屋买卖合同，价款也相当于市场行情，该处分行为应该认定合法。此后徐越代鞠芳及其丈夫承斌实际控制的华懋集团清偿了厦门华夏银行的贷款。前后发生的处分房产与代为清偿贷款的事实具有因果关联性以及对价性，各方对此关联应该是知悉的。徐越于此不仅没有主观之恶意，恰恰相反是执行了委托人鞠芳、承斌夫妻的意志。讼争房产买受人虽然是徐越的母亲，但是买卖价款基本符合当时市场行情，鞠芳主张房产买卖的双方恶意串通行为损害其利益的证据不足。
实质上看，本案讼争房产属于让与担保的一种，委托人出具《委托书》的目的，是将房屋的所有权利以《委托书》的形式转移给第三人，以确保第三人为其偿还约定的债务后，实际取得房屋所有权。因此，在第三人金钱给付后房屋所有权也实际转移登记。因此从法律事实来看，房屋买卖合同真实有效并得以实际履行，故当事人主张房屋买卖合同无效不能成立。
超越让与担保范畴 擅卖抵押房产无效
2013年初，阿翔向阿雄借款，将自己名下的一套房产公证委托阿雄代为出售，并将该房屋的产权证原件交付给阿雄保存。同年4月，阿雄作为阿翔的代理人与柳某签订合同，约定将阿雄的此处房产出售给柳某，购房款于过户当天一次性付清，房产于2013年5月1日前交付使用，合同在房管部门登记备案。
事后，阿翔对阿雄和柳某的交易行为提出异议，表示其对上述交易毫不知情。阿雄则表示其将收到的购房款直接用于折抵阿翔所欠的债务。事实上，签约后阿翔继续占有、使用讼争房屋，并未按期交付给柳某。
2013年7月，柳某搬进该房屋，阿翔被关在屋外。之后，柳某又将房屋出售给杨某并办理产权过户登记。为此，阿翔将阿雄告上法庭，请求法院判令：确认柳某与阿雄签订的房屋买卖合同无效。在诉讼过程中，经鉴定部门鉴定，房地产买卖合同与购房款收条上手写的形成时间与标称的落款日期不相符。
厦门中院审理认为，本案的公证委托，其形式虽系委托，实质是为了担保债务的履行。阿翔虽将讼争房屋公证委托给阿雄，但并没有出售讼争房屋的真实意思表示，其公证委托的目的是用于借款的担保。阿雄以阿翔代理人的身份将讼争房屋出售给柳某，整个交易过程均由阿雄代理，阿翔没有签署任何合同，没有收到任何购房款，也没有按照合同约定的时间交房，讼争房屋一直由阿翔占有使用，直到双方因经济纠纷发生口角而报警，故柳某、阿雄主张阿翔对交易知情，出售讼争房屋是阿翔的真实意思表示，缺乏证据支持，不予采信。因房地产买卖合同及收条经鉴定确认系伪造，故对于房屋的成交价格不予采信。
综上，讼争房屋作为阿翔借款的担保，阿雄无权在阿翔不知情的情况下直接变卖讼争房屋以获得债务清偿。柳某主张其系善意第三人，证据不足，不予采信。阿翔主张阿雄以其名义与柳某签订的房屋买卖合同，系恶意串通损害其利益，并诉请确认无效，符合法律规定，法院予以支持。
■法官说法
让与担保中债主负有
不超过担保目的的义务
胡林蓉向记者阐述，本案阿翔将讼争房产全权委托给阿雄，阿雄基于授权与柳某签订的房屋买卖合同性质为何，是本案处理的关键之处。首先，双方有借款的事实；其次，阿雄作为代理人出售房屋的过程，均没有阿翔的参与，且未依约交付房屋；再次，购房款的支付存在伪造的事实，故本案实质应认定系让与担保。阿雄与柳某订立的合同存在恶意串通，应当依法认定无效。
让与担保中，尽管标的物的所有权等权利依约定而转移给了债权人，但当事人之间的关系并不是以移转和取得标的物的所有权或其他权利为目的，而只是以移转标的物的所有权或其他权利的方式来担保债权的实现。因而，担保的债权人只是一时地取得标的物的所有权，在债务人清偿债务后，其应向担保人返还标的物。债权人就其所取得的权利，负有不超过担保目的的义务，如其于债务履行期届满前将标的物出卖，则发生违反义务的责任问题。
以房抵债案件关乎三者利益
对于以房抵债这一审判领域出现的难点问题，记者采访了厦门中院民五庭庭长陈朝阳。陈朝阳认为，“以房抵债”是一种实践性行为，仅有抵债合意尚不足够， 还须履行房产过户登记手续才能成立。如此考虑是基于以下因素：
第一，以房抵债的最终目的在于清偿债务，只有现实提出和受领了物的给付，原来的债的关系才会归于消灭。双方当事人仅仅达成“以房抵债”的合意，但并没有实际履行，则原定债的关系并不能消灭。所以从“以房抵债”的目的出发，应当坚持“以房抵债”的实践性，也就是要考察以房抵债这一行为是否真实发生。
第二，坚持“以房抵债”的实践性，对债权人和债务人都不存在不公的问题。实践性合同的目的之一便是给予当事人一个在达成合意后实际交付前审慎评估利害关系的机会，即使债务人反悔，不履行过户登记手续，意味着债务人认为这种过户于己不利，而此时仍按原先的债务履行，并未增加债务人利益，也未损害债权人的利益。反而按“以房抵债”处理，可能会因房产的升值或贬值造成双方利益的失衡，更有对案外人利益造成损害的潜在可能性。因此，即使债务人反悔而有违诚信，但这种不诚信尚未损害社会公益或他人利益，某种程度上是为了实现自身利益的最大化，故利与弊、得与失相较，利大于弊，结果也公平，故从权利的均衡分配出发，宜坚持“以房抵债”的要物性。
第三，从实务角度而言，正是由于法官把“以房抵债”作为诺成性合同对待，仅从合同法的角度审查其效力，一定程度上导致了“以房抵债”被虚假诉讼所利用。如果坚持“以房抵债”的实践性，在当事人未履行房产过户登记手续之前认定“以房抵债”不成立，完全可以避免“以房抵债”被虚假诉讼所利用。
第四，从诉权角度而言，“以房抵债”中既涉及债权的成立与否，也事关物权能否转移。而物权与债权是完全不同的两个法域，二者在法律理念、审查规则、构成要素上均有不同的要求。在一个债的关系中，同时要审查当事人债的意思表示是否真实、所抵之物的权利状态怎样、是否存在善意、物权转移如何公示等等，难以审查周全。
陈朝阳最后总结说，以房抵债是当前司法审判实践出现的热点难点问题，司法机关既要注重债权人债权获得清偿的权利，又要维护债务人的正当利益，同时维护市场交易善意第三人的合法利益，从而有效地维护社会的稳定和交易的安全。
谨防以房抵债中的虚假诉讼
以房抵债是以物抵债中的常见情形，现实生活中的以物抵债的情形及原因更加复杂：既涉及动产也涉及不动产；既有起诉请求继续履行协议受让物权的，也有请求解除合同赔偿损失的；有的以物抵债构成流质或虚假诉讼，有的则不构成流质。
从经济学的角度来看，以物抵债的行为是市场交易的行为，通常情况下，该行为有利于实现市场资源的优化配置，也有利于解决执行难的问题，我国法律除对流质明令禁止外，并未绝对禁止以物抵债；但是，由于我国的社会信用体系尚不完善，使得以物抵债过程中可能存在通过虚假诉讼故意规避法律规定或侵害他人利益的情况。例如不在合同中明确约定流质内容，而以一份买卖协议替代原合同履行的形式规避法律流质禁止的规定，这在客观上增加了司法实践中处理以物抵债问题的难度。
来源：人民法院报 安海涛
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