房屋发生连环买卖，跳过中间买受人直接过户的约定是否有效？

远方

      房屋未办理房产证，发生了多次买卖，连环买卖各方约定由原产权人直接过户至最终买受人名下，是否符合法律规定？按照法律规定应如何过户？
      案情简介
      2011年7月1日，小甲因拆迁补偿取得案涉房屋所有权并于2019年4月18日办理了交房手续，但未办理房产证。同年4月19日，小甲通过丁经纪公司将该房屋出卖给小乙，三方就案涉房屋买卖相关内容协商一致，签订《二手房买卖合同》，合同补充条款注明“本房屋暂不具备办理不动产权证及产权转移条件，在具备办理不动产权证及产权转移条件时，出卖人需无条件配合买受人办理不动产权证及产权转移手续。”
      2019年4月26日，小乙意欲将案涉房屋出卖给小丙，便联合小甲签订《房屋买卖协议》，三方就购买案涉房屋自愿达成协议约定：……五、不动产权证办理之后，由小甲直接过户给小丙，过户过程中所产生的所有费用由小丙承担。合同签订后，小丙将房款支付给了小乙。2024年11月，案涉房屋已具备办理不动产登记条件。小丙因小甲、小乙未协助办理不动产转移登记手续，起诉至枣庄市市中区法院，要求小甲、小乙协助办理不动产转移登记手续。
      法院审理
      本案的争议焦点为：案涉房屋发生连环买卖时，连环买卖协议的效力及应如何过户。
      法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，小甲因房屋征收回迁安置取得案涉房屋，小甲将该房屋出卖给小乙并签订《二手房买卖合同》，该买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条规定了恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
      本案中，案涉房屋在双方买卖时不具备办理产权登记条件，双方也未办理产权登记。小乙将案涉房屋出卖给小丙后，小甲、小乙、小丙三方共同协商签订了案涉《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》约定由小甲直接过户给小丙，小甲、小乙、小丙三方属于恶意串通，通过约定省略中间交易环节逃避两次房屋转让的法定税费，损害国家税收利益，该直达过户的履行条款无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条的规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，虽然关于小甲越过小乙直接将案涉房屋过户给小丙的约定无效，但不影响合同其他部分效力，合同其他部分仍然有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，本案交易三方应按照真实交易顺序依次过户，并依法缴纳相应税费。
      最终，法院判决小甲、小乙、小丙三方按顺位过户并依法缴纳税费。小甲不服一审判决，提起上诉，二审法院维持一审判决。该判决已生效。
      法官说法
      随着二手房流通日益频繁，房屋连环买卖成为常见交易模式，在房屋过户上，买卖各方通过合同方式约定原产权人直接将房屋过户至最终买受人名下，该操作虽简化交易流程，但多层交易叠加易引发房款支付、协助过户、税费承担、权属瑕疵等纠纷，司法实践中需准确拆分多重法律关系，厘清各方权利义务。
      从合同效力来看，案涉连环买卖行为包含两份独立的房屋买卖合同，如本案中，小甲与小乙的第一手买卖合同、小乙与小丙的第二手买卖合同。两次买卖合同相互独立，均系各方真实意思表示，合同中关于房屋买卖的相关条款合法有效。但是约定由小甲直接过户给小丙，三方恶意串通，逃避法定税费，损害国家税收利益，该直达过户的履行条款无效。
      从合同相对性来看，不动产连环买卖应遵循合同相对性，买卖合同约束签约相对方，出卖人仅对自身合同买受人负有过户协助义务，后手出卖人对其交易相对方负有协助过户义务。一般情况下，各方不能突破合同边界，直接要求非合同相对方履行过户义务。
      从物权登记规则来看，不动产登记具有公示公信效力，登记流程应当客观反映完整交易脉络。若允许任意跳手过户，不动产登记簿无法完整记录房屋流转轨迹，会造成产权来源登记断层。法院判令逐级过户，既能完整还原房屋真实流转过程，保证不动产登记信息真实完整，也能清晰划分各交易主体的权利义务，防范后续产权争议。
      从税收管理和税费征缴来看，税费依法分段缴纳，本案中两次交易相互独立，两次过户需分别完成税务申报、足额完税，不得合并计税、少缴税款。各方私下约定跳手过户少缴税款，不能免除法定纳税义务。逃避税款的约定无效，税务机关有权依法追加欠缴税费并追究相关责任。
      需要提醒的是，房屋交易既要恪守意思自治，更要严格遵守法律规定与国家税收管理制度。回迁安置房屋或者二手房连环买卖中，简化过户、规避税费的投机约定无法得到法律支持。市场主体应当尊重不动产交易客观流转顺序，依法足额缴纳各项税费，通过规范、完整的登记流程保障自身房屋产权稳定，从源头减少房产交易纠纷。
      法条链接
     《中华人民共和国民法典》
      第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
      第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
      第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
      第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
      第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
      第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
      第五百九十八条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
      来源：枣庄市中法院

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