允许农村闲置宅基地入市 城里人能到农村买地买房了？

走向春天

       中共中央、国务院日前印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(下简称《意见》)，这几天引发普遍关注。其中最受关注的内容之一，是《意见》中关于农村宅基地和农房的相关表述，包括——
　　稳慎改革农村宅基地制度；适度放活宅基地和农民房屋使用权；鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市；建立城乡统一的建设用地市场等。
　　在我市农村，一方面，村子“空心化”后存在着不少闲置的宅基地和农房；另一方面，相当一部分城里人梦想在山清水秀的农村，拥有自己的一块地、一套房，闲暇时可以去村落里住住、放松放松。
　　那么允许闲置宅基地入市后，城里人可以实现这样的梦想了吗？答案还是否定的。
　　全市农村宅基地累计登记发证已逾百万户
　　我市很大一部分宅基地和农房，已经和城市里的住房一样，有了可证明土地、房屋产权的不动产权证。产权证的样式，也和城市住房的一样。
　　2017年，我市印发了《宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案》，提出力争到2019年年底前基本完成符合条件的农村村民住房确权登记工作。
　　记者昨日从市自然资源和规划局自然资源确权登记部门了解到，最新的统计数据是，全市农村宅基地已累计登记发证108.29万户。农房方面，自2017年我市全面推进农村宅基地及住房确权登记发证工作以来，至2018年年底，共完成农房登记发证51.28万户，符合农房登记条件农户登记率达76%。
　　那么，有了产权证的宅基地和农房，城里人买起来是不是能够更放心呢？
　　法律规定严禁城里人到农村买宅基地
　　国家发改委规划司处长刘春雨日前在解读《意见》时说：“稳慎改革农村宅基地制度，要注意的是城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”
　　显然，城里人想到农村买宅基地自己盖房这条路，目前绝对走不通。
　　浙江万里学院法学院院长盛钢教授在接受记者采访时指出，我国法律明确规定，严禁买卖农村宅基地。法律界普遍得出的结论是闲置宅基地虽然可入市，但城里人还是不能到农村买宅基地。
　　对于已经盖在宅基地上的农村房屋是否可以买卖，盛钢说，法律没有明确规定，但根据司法实践以及法理逻辑，买农村房屋需要具备以下四个条件：
　　1.农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员；
　　2.受让人没有其他房产；
　　3.该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
　　4.房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
　　盛钢强调，除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的。而城镇居民显然不是农村集体经济组织的成员，第一个条件就绝对符合不了，因此购买农村房屋同样是不允许的。
　　不过，城里人和村民私下里买卖农房的现象，一直存在。在法律不支持的情况下，此类农房买卖行为，对于出钱买房的城里人来说，风险很大。
　　如村民反悔起诉要回房子
　　城里人败诉概率非常大
　　前些年，慈溪法院审理过多起城里人到乡下买农房、多年后村民反悔想要回房子的买卖纠纷。
　　其中一起官司发生在2016年。当年7月，村民老田和妻子阿环(化名)，将15年前花1.9万元买了他家3间半旧宅的老黄告上法庭，诉请法院判令确认双方15年前签订的房屋买卖契约无效，老田自愿退还当初购房款并要求老黄归还房屋。
　　因为买房时老黄是城镇户口，最终法院判决房屋买卖契约无效，老黄取得的房产应当返还老田。
　　不独宁波，法律界人士表示，在迅猛的城市化进程中，近些年全国各地都有很多因卖出的农房大幅升值或要拆迁、村民起诉要求买主归还房屋的案例。如果买主当初买房时是城镇户口，基本上会被判决买卖无效、归还房屋。
　　目前，在司法实践中，对于城镇居民购买农村房屋时合同的效力认定，坚持的是“以合同无效为原则，有效为例外”的处理原则。
　　从各地判例看，“例外”的情况——即村民输了官司的，主要是农村集体土地已经被征用为国有用地，房屋所在地的村集体经济组织全部成员也已转为城镇居民。这种情况下，农村非本集体经济组织成员间不得买卖农村房屋的规定，就不适用了。
　　尽管城里人买农房遇到村民反悔大概率会被判归还房屋，但因此造成的损失——包括房屋装修、购房款的利息等实际损失以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失等，还是可以索偿的。
　　上面慈溪那个案例中的老黄，后来就提出反诉，要求老田夫妻补偿毁约造成的损失共计80万元。最后法院判决老田夫妻要赔偿老黄近15万元。
　　来源：宁波晚报