浙江小伙花250万购买二手房,结果…购房时,这些细节一定要留意!

心愿如空气

       买房对于大多数人来说是件人生大事，杭州一位小伙，辛苦攒下了200多万，买了套二手房做婚房，签好合同拿到钥匙，满心欢喜地准备搬进去时，却迎来晴天霹雳，房子被查封了，这可怎么办？
       250万买的二手房
       还没住进去就被查封
       2018年，临近婚期的杭州小伙小吴（化名）通过中介公司看上了一套精装修的二手房，打算将这套房子作为婚房。
       2018年11月11日，小吴和卖家李某（化名）签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定，房屋总价为250万元，小吴应于2018年11月30日前支付200万元，尾款50万于2018年12月31日前付清。
       合同中也写明了“李某应当与2018年12月1日前将房屋交付给小吴并配合完成交付手续。”
       9天后，小吴将200万元购房款支付给了李某。同日，小吴也收到了李某交付的房屋钥匙并准备搬家入住。
       然而，在双方约定到不动产登记中心办理过户时，李某却迟迟未到。不仅如此，小吴还接到一个坏消息：他刚买的房子，已经被法院查封，将进行司法拍卖！
       这是怎么一回事呢？
       原户主欠款150万       遭人起诉,       查封房产
      小吴多方询问才得知，原来这套房子的户主李某在外欠了150万，已经被他人起诉，同时，房子在2018年11月27日已被人民法院查封，这意味着小吴无法完成过户手续。
       今年9月，小吴被告知人民法院已经做出了裁定，将拍卖该套房子。小吴愤怒不已，向律师求助。
       律师解疑
       律师解答了小吴的疑惑。
       一、小吴和李某签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。
就涉案房屋买卖达成的约定，是小吴和李某双方的真实意愿，不存在违反法律、行政法规的强行性规定，因此，双方签订的《房屋买卖合同》是真实、有效、合法的。作为买受人，小吴有权要求李某配合办理过户手续。
       不过，因为房屋目前已经被人民法院查封，事实上无法履行合同，因此，小吴可主张解除《房屋买卖合同》，并要求李某返还已支付的全部购房款。
       二、小吴可通过向人民法院提起执行异议的方式来进行维权。
考虑到李某已涉及大量债务，解除合同可能不是最佳维权路径。根据《民事诉讼法》第二百二十七条，小吴可以通过向人民法院提出执行异议的方式来进行维权。人民法院若认为异议成立，则可裁定停止对该房屋的执行。
       三、小吴要主张排除执行的前提是要将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。
       根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
       警惕！
       购房时这个细节一定要留意
       看中心仪的房子，除了付清首付、申请贷款、签好合同外，只有房子过户完成后才真正属于你。所以在购买二手房之前，一定要弄清楚哪些二手房不能买，买了却不能过户！注意事项都在这里了。
       1、房产证在押中
       购房之前，购房者需要问清楚：原房主是否有房屋贷款未还清？或是申请了房屋抵押贷款？如果房产在抵押中，需要先还清贷款取回房产证后才可以实现顺利过户。同时，如果房子还做了其他担保也需要先还清才能办理过户。
       2、房屋其他产权人卖房意向不一致
       有的房屋属于共有财产，即房屋权利人不止一个。购房者需要知道，只有一个产权人签字同意卖方的合同是无效的。因此过户时，需要房产证上所有产权人到场签字，或者让产权人出示授权书委托他人签字。如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买，即使房产证上仅有一人名字，也需要配偶知情同意签字确认卖房。
       3、房屋正在被查封
       如果你购买的二手房，被法院、检察院等国家机关查封和扣押，其所有权的转移是不得对抗公权力的，因此查封期间的房屋肯定是无法过户的。
       4、特殊性质的二手房
       购房者要警惕特殊性质的二手房，常见的类型有单位的房子、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制，在这里就以未满5年的经济适用房举例：在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，并不受法律保护。购房者就算私下约定满五年后再过户，在法律上此约定也是无效的，因此经济适用房如果未满五年，肯定是无法过户的。
       5、违章建筑、鉴定为危房的二手房
       如果二手房有违建，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、过户或通过任何合法途径抵押贷款的。而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义，购房者在买房之前就要根据了解房屋的年龄和结构等情况作出判断。
       来源：杭州日报

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