走近民法典|降低表决门槛，鼓励业主参与

暮色

       降低表决门槛，鼓励业主参与。业主共同决定事项有哪些？请看民法典相关条款： ​
       第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：
     （一）制定和修改业主大会议事规则；
　 （二）制定和修改管理规约；
　 （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　 （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　 （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　 （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
　 （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　 （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　 （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

      解读：

      本条源自《物权法》第七十六条。但是，本条对后者作出诸多调整。 其中，重要的调整有三处。

      第一，本条第一款把《物权法》第七十六条第五项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和 “筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并在第二款对拆分后的它们设置不同的表决人数要求。

      二是，本条第一款，吸收《物业管理条例》第四十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的部分内容，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列入业主共同决定事项的范围。

      三是，本条第二款下调业主共同决定第一款事项所需的表决人数，并扩大特别决定事项的范围。

      在这几个方面的调整中， 要特别关注第二款下调业主共同决定所需的人数。

      根据《物权法》第七十六条第二款，不论是决定特别事项，还是决定普通事项，表决人数都是以所有业主的专有部分总面积和所有业主总人数作为基准来计算。

      而在《民法典》第二百七十八条第二款中， 表决人数的计算基准变成了参与表决业主（不再是所有业主）的专有部分总面积与参与表决业主（不再是所有业主）的总人数。

      本款把这个基准设定为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主”。

      据此计算，在本款中，特别决议事项与普通决议事项所需的表决人数，分别为专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主（2/3 ×3/4=1/2）和专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主（2/3 ×1/2=1/3）。

      与《物权法》第七十六条第二款相比，这 降低了业主共同决定《民法典》第二百七十八条第一款所列事项所需要的表决人数。 《民法典》这样做，显然是为了有效解决业主大会运作难的问题。

      在现实中，业主大会就业主共同决定的事项难以形成有效决议的情况并不少见。这导致业主大会形同虚设，难以有效运行。这种状况的出现可能与《物权法》第七十六条第二款设置的表决基准有些高有关。于是，《民法典》下调了表决基准，希望在立法上为这种状况的消除助力。

      此外，《民法典》第二百七十八条第二款还把“使用建筑物及其附属设施的维修资金”列入业主的普通表决事项。按照该款第三句和第一句的规定，在《民法典》施行后，“建筑物及其附属设施的维修资金”，经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意即可付诸使用。这有助于从法律上化解公共维修金使用难的问题。

      相关条文：

     《物权法》第七十六条　下列事项由业主共同决定：

     （一）制定和修改业主大会议事规则；

     （二）制定和修改 建筑物及其附属设施的管理规约；

     （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

     （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

     （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

     （六）改建、重建建筑物及其附属设施；

     （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

       决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。