宁波常规的二手房买卖 如何才能实现“带抵过户”？

太阳草

       前天报道的“宁波明确！房贷没有结清的房子 符合条件也可以直接办过户”的消息引发二手房东、二手房买家以及房产中介人士等的巨大关注。
　　今天，我们就结合我们记者这两天对不动产登记部门、银行、房产中介机构等的采访情况，再为大家作详细分析。
　　01
　　首先要指出的是，“带抵过户”不只适用于个人，也适用于企业。
　　这项业务的开展，对企业的利好可能更大，可以有效避免企业以往在还贷时可能会遇上的资金“过桥”风险和高额资金成本。我们记者也了解到，银行同意涉企不动产“带抵过户”的可能性也更大些。
　　不过，我们今天主要还是来说个人不动产的“带抵过户”问题。
　　个人“带抵过户”，比较普遍的，主要有三类情形。
　　第一类，是夫妻加名。
　　这类“带抵过户”相对比较简单。
　　对于银行来说，原本是一个人还贷，现在变成一个小家庭夫妻二人一起还贷，操作难度不大，一般来说，也是最容易获得银行同意的。
　　第二类，是离婚析产。
　　原本是夫妻共同还按揭的房子，离婚后，房子分给（或判给）了其中一方（我们简称为“得房方”），显然，这将会变成得房方独自还款。那么，银行就会严格地审核得房方的征信、还款能力等，在得到银行同意之后，才能成功办理“带抵过户”。
　　并不是所有的离婚析产，都会被银行同意“带抵过户”。
　　特别是还在还按揭的房子原本只登记在一方比如老公名下，离婚后，给了老婆，要登记成老婆的名字。对于这种情形，因为涉及到老婆的按揭还款能力等，银行方面会非常谨慎，不一定会同意“带抵过户”。
　　第三类，就是普通的二手房交易过户，房东和买家相互陌生，房子按揭还没结清。
　　以往，必须房东先提前还贷、结清按揭贷款，才能办过户。
　　在提前还贷的这个过程中，不少房东会要求买家先付一部分房款用于结清贷款（顺带说一句，这也是很多二手房东不愿意通过二手房交易资金监管方式交割房款的重要原因之一！）——而买家的风险，也主要在这里。万一在房东结清贷款之后、过户之前，房子被司法查封，买家很可能要面临“钱房两空”的局面。
　　房东的风险，则主要在于房子过户完之后，买家的按揭贷款迟迟放不下来。这时候，房子已经是买家的了，房款却不知道什么时候能到手，房东显然会很心焦……特别在银行房贷额度紧张的当下，宁波二手房市场上这种情况并不鲜见。
　　正是因为在传统的二手房交易中存在上述风险，本地一房产中介机构的资深按揭业务负责人士说，对“带抵过户”这个事已经建议了好多年，现在总算看到这项业务起步了，特别希望能全面推开。
　　但，在宁波二手房交易领域全面推开“带抵过户”业务，恐怕并不容易。
　　02
　　从不动产登记部门角度，目前办理按揭未结清的二手房“带抵过户”业务，其实已经不存在政策障碍。
　　只要二手房买家有购房资格，同时银行同意“带抵过户”，就能办。
　　用专业术语讲，不动产登记部门办理“带抵过户”，是把“转移登记”和“抵押权变更登记”一并给办妥了。
　　转移登记，就是我们俗称的过户，把产权证办到二手房买家名下。抵押权变更登记，简单而言，是把二手房东的按揭贷款变成买家的。
　　这其中，大家疑问的一些问题，比如二手房买家的按揭贷款高于或低于房东还未结清的金额怎么办、按揭利率和年限怎么定等等，其实是要在办理“带抵过户”之前就由银行与二手房买卖双方协商好、审核好的。
　　买家的按揭总额、按揭期限、按揭利率，可以不与房东原来的按揭贷款一样，只要银行同意，都能变。
　　银行同意后，二手房买卖双方和银行工作人员带齐相关材料，就能到不动产登记窗口办“带抵过户”了，手续、流程都不复杂。其中，银行（即抵押权人）方面要带的材料如下图所示：

　　注：该材料清单来自于市级不动产登记部门，具体到属地各区县市，所需材料可能会有调整，办理前请详细咨询当地不动产登记部门，以实际为准。
　　这里面，最关键的一点是——银行得同意！
　　从我们记者这两天了解的情况看，宁波各大银行基本上还没有对“带抵过户”问题作相应的工作安排。
　　并且，包括房产中介人士、银行界人士等普遍认为，出于风控、贷款额度、工作量等等方面的考虑，银行对全面推行“带抵过户”的意愿，可能不会太强烈。
　　需要注意的是，《民法典》并没有强制要求银行必须、一定要同意全部的“带抵过户”申请。
　　也就是说，即使二手房交易双方符合各方面条件，银行也可以拒绝“带抵过户”。
　　总而言之，普通二手房交易能不能“带抵过户”，关键在银行。
　　银行同意，一切好办；银行不同意，一切都白搭，你直接去找不动产登记部门也是没有用的……
       来源： 宁波晚报楼市号