公积金存量房贷利率下降了 我1月份要还的贷款为何反而涨了？

夜色渐浓

      “今年元旦起住房公积金存量贷款利率统一下调了，原本以为这个月的公积金还贷额会少百来块钱，没想到1月份要还的贷款金额反而比之前还要高，这是怎么回事？”市民刘先生对于最近收到公积金中心发来的还贷信息，很是纳闷。
　　刘先生用公积金贷款的那套房子是2013年买的，由于当时名下还有另外一套房子在还商贷，公积金贷款是按照4.5%的二套利率算的，贷款额50万元，还款周期20余年，还款方式是等额本息，每月还款额在2688元左右。刘先生说，从前年到去年，房贷利率不断下调，“现在连商业房贷利率都低至3%左右了，而我的公积金贷款利率还是4.5%，此前商业存量房贷利率批量下调，但公积金存量贷款利率岿然不动，感觉自己就是大冤种。”
　　因此，今年公积金存量贷款利率下调，刘先生很是兴奋，因为他的公积金贷款利率将下调为3.325%。但是没想到，1月5日他收到公积金中心发来的还贷信息，1月份预计还贷金额是2697元，比之前每月的还款额反而多了近10元。
　　他咨询了公积金中心，工作人员解释说，“贷款利率下调后的首月还贷额不减反增是正常的，这种情况一般出现在选择等额本息还款方式的贷款，而且只会出现在调整后的首月，后续每期还贷金额均会低于利率调整前的本息合计。”
　　事实上，像刘先生这样有疑惑的购房者不少。因此，近日杭州公积金中心和浙江省直公积金中心都在各自的官方微信发布了相关的科普文章。
　　究竟是什么原因，导致房贷利率下调后首月还款额可能不减反增？
　　这是因为，在公积金存量房贷利率调整当日（2025年1月1日），公积金中心会对原贷款剩余本金根据调整后新的利率和贷款剩余期限重新计算该笔贷款的还款计划。总体规则是：还款本息总额减少，总偿还本金不变，总付利息减少。
　　由于利率变化发生在还款周期中间，因此需要单独计算调整后的首期应还利息，依据在当期时间内（标准为30天），调整前利率（2024年12月扣款日至12月31日）、调整后利率（2025年1月1日至当月扣款日前一天）分别占用的天数，再结合贷款剩余本金进行分段计算并相加。
　　由于新计划的还款期数较贷款发放时已经发生变化，因此重新算得的每月应还本金金额也会发生变化。导致部分还款计划调整后首期利息减少金额不能抵消新还款计划每月应还本金增加金额的借款人，出现首期还款额微增的现象。
　　举个例子。以某客户一笔等额本息还款方式的住房公积金贷款为例，剩余本金为1357708.50元，贷款348期，已还9期，剩余339期，还款日是每月2日，在2025年1月1日进行了存量房贷利率调整，调整前利率为3.1%，调整后利率为2.85%。
　　那么，该笔贷款在2024年12月第9期（原还款周期）还款本息合计6016.35元，其中，金2502.47元，利息3513.88元；今年1月第10期（调整后首期）利率调整后，该笔贷款首月还款本息合计变动为6109.30元，其中本金2611.31元，利息3497.99元。
　　可以看到，1月与12月的还款金额相比，本金增加了108.53元，利息减少了15.89元，两者合计，还贷金额增加了92.95元。
　　而今年2月第11期（调整后续）,贷款还款本息合计为5835.87元，其中本金2623.73元，利息3212.14元，还款额比第10期减少了273.43元。后续期次还款额均同第11期保持一致。
　　公积金中心表示，由于总的贷款本金不变，因此借款人无须担心每月还款本金的变动。
      来源： 潮新闻 　

又欠木公

来自安卓客户端